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房屋被一房两卖,两份卖房合同如何履行?

来源:北京市致尚律师事务所

作者:龚晓菲律师


【案例】

 

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         李×起诉至法院称:我与张×签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》),约定张×将其所有的位于北京市朝阳区×××203号房屋(以下简称诉争房屋)出售给我。按合同约定我支付张×定金20万元。但我在后续向张×交付购房款时,张×以各种理由拒收。后经我了解,张×将诉争房屋另行出售给吴×,并收取吴×定金48万元。我认为,张×一房二卖的行为违反了相关的法律规定及合同约定,侵犯了我的合法权益。故我提起诉讼,请求:1、张×继续履行双方签订的《买卖合同》,并协助我办理诉争房屋的权属转移登记手续。

        张×辩称:我不同意李×的诉讼请求。李×与我所签合同并未切实履行。我已将诉争房屋卖与吴×,且已经履行到过户阶段。现我同意为吴×办理诉争房屋的过户手续。

        吴×作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。

        吴×诉称:诉争房屋已经办理网签手续。同时,我与张×签订买卖合同时并不知晓李×与张×之间签订合同事宜。现我不同意李×的诉讼请求。我要求与张×继续履行房屋买卖合同,办理诉争房屋的权属转移登记手续。


【法院判决】


        法院经审理判决:一、张×协助吴×办理本市朝阳区×××二○三号房屋的权属转移登记手续,将房屋所有权登记在吴×名下;二、驳回李×的诉讼请求。


律师分析

       

     本案是典型的“一房两卖”纠纷,在“一房两卖”的情况下,法院如何判决卖房合同履行?本律师通过本案分析如下:

    本案中,张×分别与李×、吴×签订了两份房屋买卖合同,该两份合同均是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,均为合法有效的合同。诉讼中,李×与吴×均要求张×履行房屋买卖合同,办理诉争房屋的权属转移登记手续。律师认为,在两份卖房合同均为有效的前提下,购房人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的购房人:

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;

(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各购房人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

        本案中,李×与吴×均不符合前述第1、2种情形,综合对比李×与吴×的履行合同情况,李×仅向张×支付了定金20万元双方就未再履行合同;吴×向张×支付定金48万元,与张×办理了网签手续,并办理了贷款审批手续,缴纳了相关税费。相比而言,吴×支付了更多的购房款,合同履行程度更深。因此,张×与吴×的房屋买卖合同应当优先于李×的房屋买卖合同得到履行,即张×应为吴×办理房屋过户手续。同时需要指出,张ד一房两卖”的行为构成对李×的违约,李×可通过合法途径另行要求张×承担违约责任。